Merakla beklenen yeni Airbnb yasa tasarısı bugün meclise sunuluyor. Yasa taslağı pazartesi günü yayımlanmıştı. Peki önerilen bu Airbnb kanunu ile ev sahiplerini ve potansiyel yatırımcıları nasıl şartlar bekliyor? Airbnb Türkiye’de nasıl yasallaşıyor?

Son zamanlarda adını her yerde duyar olduğumuz Airbnb gerek enflasyonist ekonomik ortam gerekse kira kanunun ekseriyetle kiracıdan yana olması sebebiyle ev sahipleri arasında oldukça popüler oldu. Devletin esas aldığı enflasyon oranı ile sokakta hissedilen arasındaki uçurumun üzerine bir de son 2 senedir kiracılara %25’ten fazla yapmayı engelleyen kanunlar yürürlüğe girince ev sahipleri evlerini kiraya vermektense boş tutmaya, satmaya ve konumuz olan Airbnb’den kiraya vermeye başlamışlardı.

Bunun üzerine bir de boş odasını kiralayanlar ve alt kiralama yetkisi ile ev kiralayıp Airbnb yapanlar eklenince Airbnb’den kiralanan ev sayıları çığ gibi büyümeye (ev sayısında Ocak 2021 – Mart 2023 arası %97 rekor artış) başlamıştı ki hükümet sonunda konuya el attı ve artık diyebiliriz ki Airbnb yasası ha çıktı ha çıkacak.

Gelin henüz onaylanmamış bu kanun tasarısı ne diyor kime ne şartlar getiriyor beraber bakalım.

Turizm Amaçlı Kiralama Tanımı (Kısa Dönem)

Daha önceki yazılarımızda bahsetmiştik, mevcut kanunlar kısa ve uzun dönem kiralamayı birbirinden net olarak ayırmıyordu. Kısa dönem kiralama nedir? Uzun dönem kiralama kaç günden sonra başlar bu soruların cevabı verilemiyor, yerel yönetimler kendi inisiyatiflerine göre kararlar alabiliyordu. Yeni Airbnb yasasındaki en önemli değişikliklerden biri kısa dönem kiralama veya taslaktaki ismi ile turizm amaçlı kiralamanın tanımının yapılmış olması. 100 günün altında kalan her kiralama artık bu tanıma girmekte ve aşağıda bahsettiğimiz şartları sağlamakla, sağlayamaması durumunda da önerilen cezai yaptırımlara katlanmak durumunda.

100 günün üzerinde yapılan kiralamalar ise yeni Airbnb Kanunu kapsamı dışarısında tutulmuş. Ancak zihni sinir milletimiz göz önüne alınarak bir senede en fazla 4 kere 100 gün üzeri kiralama yapılabileceği tasarıda yer bulmuş. 100 gün üzerindeki kiralamalar ayrı bir kanun veya düzenlemeye bağlancak mı henüz belli değil.

Kimler Evlerini Airbnb’den Kiraya Verebilir

İşler burada artık değişiyor. Yeni Airbnb Yasası ile beraber son yıllarda olduğu gibi herkesin rahatça evini Airbnb’den kiraya vermesinin önüne geçiliyor. Peki kimler nasıl Airbnb’den ev kiralama işi yapabilir?

Evinizi Airbnb üzerinden kiraya verebilmek için öncelikle Turizm Bakanlığından izin belgesi ve plaket almanız gerekmekte, tabi bu plaket bildiğiniz plaketlerden değil.

Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi

Öncelikle bu şekilde kiralama yapabilmek için artık bir izin belgesi şartı getiriliyor. Tasarı kanunlaştıktan sonra sadece bu izin belgesini alabilenler evlerini Airbnb’den kiraya vermeye devam edebilecek ve evlerinin girişine Turizm Bakanlığından alınacak bir plaketi asmak durumunda olacak. Plaketin ücretli olacağını belirtmeye gerek yok sanırım ancak tutarı hakkında bir bilgi bulunmuyor.

Kimler İzin Belgesi Alabilir

Gelelim işin özüne. Turizm amaçlı kiralama izin belgesi nasıl alınacak? Başvuruyu kimler yapabilecek?

Başvurular tasarıda bir değişiklik olmaz ve olduğu haliyle geçer ise ancak ve ancak ev sahipleri tarafından yapılabilecek gibi görünmekte.

“Madde 2(Tanımlar)-(e): Kiraya veren: Konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişi.”

“Madde 3-(5): İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.”

Madde 3-5’in 2. Cümlesi ile ne demek istenildiği henüz tam olarak belli değil. Tasarı yasalaşırken netleştirileceğini düşünülüyor. Yeni Airbnb Yasa tasarısına genel olarak baktığımızda bu tür kiralamaların sorumluluğunun ev sahibine verileceği görülüyor. İzini alacak olan da herhangi bir durumda sorumluluk alması gereken de ev sahipleri (mülkiyet sahipleri) olacak.

“Madde 3-(8): Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26T)/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.”

Madde 3-8’in 2. Cümlesindeki A grubu seyahat acentalarının hangi sorumlulukları ne şartlarda ev sahiplerinin üzerinden alabileceği ise henüz belli değil ancak Airbnb üzerinden kiralamaya aracılık eden ve/veya Airbnb evleri yönetimi yapan, yapmak isteyen firmaların bu belgeyi alması gerekeceğini söyleyebiliriz. TÜRSAB A grubu seyahat belgesi başvuru ücretinin 2023 yılı için 226.856,51 TL olduğunu belirtelim.

Ev Kiralayıp Airbnb Yapmak

Birçokları için son yıllarda gelir kaynağı olan ev kiralayıp Airbnb yapmak ise yeni Airbnb kanun teklifi ile tarihe karışıyor diyebiliriz.

“Madde 3-(7): İzin belgesi sahibinden kiralanan konulun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. “

Ev sahiplerinden habersiz bu işi yapanların yeni Airbnb yasa tasarısına göre hiç şansları kalmıyor. Yukarıda belirttiğimiz üzere izin belgesi başvurusu ancak ve ancak ev sahibi tarafından yapılabiliyor ve cezalar caydırıcı olacak şekilde tesis edilmiş durumda.

Alt kiralama yetkisi olan ve/veya mal sahibinin bilgisi dahilinde ev kiralayıp Airbnb yapanların akıbeti ise henüz belli olmasa da pek parlak değil gibi. Yeni Airbnb kanun teklifine bu konuyu daha detaylı açıklayan eklemelerin yapılacağını düşünüyoruz.

İzin Belgesi için Gereken Belgeler

Yeni Airbnb Yasa tasarısında evini Airbnb üzerinden kiralamak isteyenlerin izin belgesi ve plaket almak için yapması gereken işlemler tam olarak netlik kazanmış değil. Ancak istenmesine kesin gözüyle bakabileceğimiz, bir çok kişinin hoşuna gitmeyecek ve sağlanması fiilen zor görülen bir belge mevcut.

Kat maliklerinin her birinden binada Airbnb yapılabilineceğine dair alınacak muvafakatname.

“Madde 3-(3): İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.”

Cümlenin ilk kısmından anladığımız üzere öncelikle bir kurum veya kuruluş tarafından Airbnb yapılması düşünülen dairenin bu iş için uygunluğu denetlenecek. Onay alınması durumunda müracaat yapılabilecek. Ancak yanınızda evinizi Airbnb’den kiralayabileceğinize izin verilen apartman yönetim toplantı kararını da götürmeniz gerekiyor. Daha da önemlisi bu kararın tüm malikler tarafından eksiksiz olarak onaylanması gerekiyor. Bir tek malikin bile itirazı durumunda gerekli izin belgesi alınamayacak.

Maddenin son kısmında tarif edilen sitelerde ve mülkiyeti tamamen veya çoğunlukla bir gerçek veya tüzel kişiye ait olan binalarda Airbnb üzerinden ev kiralama şartlarına bir sonraki yazımızda değineceğiz.

Sonuç

Özetlemek gerekirse yeni Airbnb yasası ile artık ev sahipleri için Airbnb yapmak, ek gelir arayanlar için ev kiralayıp Airbnb yapmak, mülk işleten şirketler için Airbnb yönetimi yapmak eskisi gibi olmayacak. Uzun süredir beklenen ve son zamanlarda çeşitli yayın organlarında genellikle negatif şekilde servis edilen bu sektör artık devlet eli ile kontrol altına alınıyor. Ev kiralayıp Airbnb yapmak neredeyse imkansız hale getirilirken ev sahipleri için ise şartlar zorlaştırılıyor.

Bu yazımızda evini Airbnb’den kiraya vermek veya vermeye devam etmek isteyenler için gerekli şartları var olan metin üzerinden değerlendirmeye çalıştık. Henüz tasarı halinde olan resmi adıyla “konutların turizm amaçlı kiralanması kanunu” halk arasında yeni Airbnb yasasının detaylandırılması ve netleştirilmesi gerektiği açık, bizler de Homesberg ekibi olarak sizleri her yeni gelişmeden haberdar etmeye çalışacağız. Bir sonraki yazımızda kanun teklifinin cezai yaptırımlarına değineceğiz. Tasarıda değişiklik olması durumunda bu yazımızı da ivedilikle güncelleyeceğiz. Zaman ayırıp okuduğunuz için teşekkür ederiz.

Takipte kalın ve Airbnb hakkında güncel bilgilerden en kısa sürede haberdar olmak için mail listemize kaydolmayı unutmayın.