Turizmde Rekorlar Kırıldığı Söylensede Sahadaki Durum Endişe Verici

Tüm dünyada mobilite ile birlikte turizm de yükseliyor; bunun yanında seyahat trendleri de değişiyor. Kısa dönem kiralamalar, son birkaç yıldır klasik otel endüstrisinden belirgin biçimde daha hızlı büyüyerek pazar payı almaya devam ediyor.

Bununla birlikte, özellikle Avrupa’nın büyük turizm şehirleri, aşırı turizm (over-tourism) sebebiyle kısa dönem kiralama yapılan evleri kontrol altına almaya yönelik yasalar çıkarıyor. Peki, Türkiye ve 2024 yılı başında yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması yasası bu tablonun neresinde?

Bacasız fabrika olarak nitelendirilen turizm, Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri. Pandemi öncesinde GSYİH’nin %11’i turizmden gelirken, bu oranın 2024 için %8,3 olması bekleniyor. Önümüzdeki yıllarda turizmin, diğer sektörlerden pozitif ayrışarak ekonomiye olan katkısını artırması öngörülüyor.

Türkiye, kısa dönem kiralamalarda 2021-2024 yılları arasında tüm dünyada en fazla büyüyen ülke olmuş ve ilan sayısını 3 kat artırarak 125.000’in üzerine çıkarmıştı. Ancak, 2024 başında yürürlüğe giren kanun sonrası, izin alabilen ev sayısı bu yazı yazılırken yalnızca 31.700. Bunların 9.250’si geçici belgeye sahip ve 2024 yılı sonunda bu belgelerin geçerliliği sona erecek. Ölçek olması açısından belirtmek gerekirse, yalnızca Paris’teki ilan sayısı 80.000’in üzerinde. 10 milyon nüfuslu komşumuz Yunanistan’daki ilan sayısı ise 250.000’den fazla.

Kısa dönem kiralama sektörünü düzenlemek amacıyla çıkarılan 7464 sayılı kanun, Türk aile yapısının korunması ve bu faaliyetin düzenlenerek vergilendirilmesi amacıyla hayata geçirilmişti. Bu düzenleme kapsamında, kısa dönem kiralama faaliyetlerinin konutların bulunduğu binalarda yapılabilmesi için, aynı bu binalarda işyeri açmak için de gereken, tüm maliklerden oy birliği ile onay alınması şartı getirildi. Yazımızın devamında, yasanın en belirleyici ve kısıtlayıcı özelliği olan bu şart korunarak, uygulamada yapılacak küçük değişikliklerle sektörün önünün nasıl açılabileceğini değerlendireceğiz. Çünkü yasanın sahadaki tezahürü, Türkiye turizminin hedeflediği noktalara ulaşmasının önünde ciddi bir engel yaratıyor. Ülkemizin global turizmde değişen trendlerden fazlasıyla istifade edilebilecek fırsatların kaçırılmasına sebep oluyor.

%25 Kuralı

Yasanın ilgili maddesine göre, üç bağımsız bölüme sahip binalarda tüm bölümlere aynı malik adına izin belgesi çıkarılabiliyor. Ancak, dört veya daha fazla bağımsız bölüme sahip binalarda bir malik, yalnızca bağımsız bölüm sayısının %25’ine izin alabiliyor. Ayrıca, bağımsız bölüm sayısının %25’i bir tam sayı yapmıyorsa, izin belgesi sayısı aşağı yuvarlanıyor.

Üç farklı mal sahibini düşünelim:

• A kişisi, 3 daireli bir binaya sahip ve bu 3 daireye birden izin alabiliyor.
• B kişisi, 4 daireli bir binaya sahip ve %25 kuralı gereği yalnızca 1 daireye izin alabiliyor.
• C kişisi, 7 daireli bir binaya sahip ancak %25 kuralı ve aşağı yuvarlama sebebiyle yine sadece 1 daire için izin alabiliyor.

Bu kurala takılan kişiler, tüm dairelerinde bu işi yapabilmek için farklı tüzel kişilikler oluşturmakla ya da eşlerine ve yakınlarına intifa hakları devretmekle uğraşıyor. Bu gereksiz çaba bir yana, bazı avukatlar bu maddenin anayasanın eşitlik ilkesine aykırı olduğu görüşünü dile getiriyor. Eğer 3 daireli binalarda kurala takılmadan 3 izin alınabiliyorsa, 4 ya da 7 daireli binalarda da en az 3 daire için izin verilmesi gerektiği savunuluyor.

Mükellefiyet Zorunluluğu

İzin belgesi sahiplerinin onay yazılarının sol alt köşesinde, dağıtım yerleri bölümünde Gelir İdaresi Başkanlıkları yer alıyor. Vergi daireleri, bu belgeyi alarak konutunu turizm amaçlı kiraya vermek isteyen vatandaşlardan mükellefiyet tesis etmelerini şart koşuyor. Hatta mükellefiyetin şahsın rızasıyla kurulmadığı durumlarda re’sen açılış yapıyor. Bu, yaratılan gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak kira geliri şeklinde beyan edilmesi yerine, fatura kesilerek ticari gelir kapsamında değerlendirilmesi gerektiği anlamına geliyor.

Bu durum, yazlıklar, yaylalar ve kırsal alanlar gibi turizmin sezonsal olduğu bölgelerdeki mülk sahiplerinin kayıt altına girmekten kaçınmasına neden oluyor. Çoğu kişi için yalnızca 3 ay kullanılacak bir mülk için 12 ay muhasebeci ücreti, damga vergisi gibi masrafları karşılamak mantıklı bulunmuyor.

Benzer şekilde, şehir merkezlerinde evi olup yaz aylarını sahil bölgelerinde veya memleketinde geçiren kişileri düşünelim. Bu evler, atıl kalmaktansa ekonomiye katkı sağlayabilecek durumda olmasına rağmen, mükellefiyet zorunluluğu ve ülkemizdeki yüksek dolaylı vergiler nedeniyle boş kalmaya devam ediyor.

KDV Karmaşası

Sektörü en çok zorlayan, birçok kişiyi bu işi devam ettirmekten alıkoyan ve vergi kaybını artıran bir diğer konu ise KDV oranının %20 olarak belirlenmesi. Konaklama faaliyeti gösteren otel, motel, pansiyon gibi işletmelerin KDV oranı %10. Bu işletmeler ayrıca %2 konaklama vergisi ve %0.5 turizm katkı payı beyannamesi vermekle yükümlü.

Yeni düzenlenen bir alan olması nedeniyle, yasanın “Turizm Amaçlı Kiralanan Konutlar” olarak tanımladığı bu faaliyetlerin %10 KDV kapsamına girip girmeyeceği belirsizliğini koruyordu. Alınan bir özelgeye göre, bir vergi dairesi bu konunun netleştirilmesi için Turizm Bakanlığı’ndan görüş istemiş. Bakanlık ise özetle, bu faaliyetin konaklama olarak değerlendirilemeyeceğini, her ne kadar Turizm Bakanlığı’ndan alınmış bir izin belgesi bulunsa da bu belgenin bir turizm işletme veya yatırım belgesi olmadığını belirtmiş. Bu nedenle %20 KDV’ye tabi olması gerektiğini ifade etmiş.

Sektörde faaliyet gösteren herkesin çok iyi bildiği bir gerçek var: Bu işletmelerin faturalandırılabilir giderleri oldukça sınırlı. Düzenli olarak işlenebilecek faturalar yalnızca doğalgaz, su, elektrik gibi temel giderlerden ve bulunabilirse fatura kesebilen bir temizlik sağlayıcısından oluşuyor.

Öte yandan, bu faaliyetin bir kiralamadan ziyade konaklama olduğu da aşikar. Üstelik, faaliyetin Turizm Bakanlığı’ndan alınmış bir belgeyle yürütüldüğü de ortada. Hal böyleyken, neden %10 KDV uygulanamıyor? Bu, sektörün önünü açacak ve kayıt dışılığı azaltacak bir düzenleme olarak önemli bir çözüm olabilir.

Rezidans Adaletsizliği

Yasanın yarattığı bir başka kafa karışıklığı ve adaletsizlik ise rezidanslara tanınan ayrıcalıklı hakların, şehir içerisindeki konutlara tanınmaması. Rezidans niteliğindeki binalar, %80 çoğunlukla yönetim planlarını değiştirerek tüm binaya izin çıkarabiliyor.

Buna ek olarak, rezidanslardaki mülkler için TÜRSAB belgeli işletmeler, kira kontratları ile başvuru yapabilirken, bu imkan şehir içlerindeki binalara tanınmıyor. Yasa açıkça, izin belgesi alınan mülklerin üçüncü kişilere kiralanamayacağını belirtmesine rağmen, rezidanslardaki mülkler alt kiralama yöntemiyle TÜRSAB A grubu acenta belgesine sahip işletmelere kiralanabiliyor.

Özetle, bir yabancı, rezidans içerisindeki dairesini alt kiralama yöntemiyle işlettirebilirken, bir memur, şehir merkezindeki dairesini mükellefiyet zorunluluğu nedeniyle kısa dönemli olarak kiralayamıyor ya da TÜRSAB belgeli bir işletme aracılığıyla kiraya veremiyor.

Bu ikircikli durum, tıpkı %25 kuralında olduğu gibi, eşitlik ilkesi açısından oldukça tartışmalı görünüyor. Bu yazıyı okuyan avukatların, konu hakkında fikir alışverişinde bulunmak üzere bize ulaşmalarını ya da yorum kısmında düşüncelerini paylaşmalarını bekliyoruz.

Bunun yanında bir çok mülk sahibi mükellef olarak vergi dairesinin radarına girmekten imtina ediyor. Mükellefiyet zorunluluğu konusunda yapılacak bir değişiklik, en azından rezidanslara tanınan TÜRSAB belgeli işletmeler aracılığıyla kiralama yapma imkanı izin sayılarında önemli bir artışa sebebiyet verecektir.

Tapu Sorunları

Yasayla birlikte, tapularla ilgili sorunlar da su yüzüne çıkmış durumda. Parçalı mükellefiyetler, hem izin başvuruları sırasında hem de muvafakatname toplama süreçlerinde birçok kişi için büyük engeller yaratıyor. Kat irtifakları ve tek tapuda birden fazla dairenin bulunması gibi durumlar, izin sayılarının artmasının önünde ciddi bir engel teşkil ediyor.

Değerlendirilmesi gerektiğini düşündüğümüz bir başka konu ise, başvuru imkanının ofis, büro gibi yerlere de açılması. Şu an yalnızca nitelik olarak konut, mesken veya bina statüsünde olan mülklere başvuru yapılabiliyor. Ancak, örneğin Beyoğlu gibi turizm değeri yüksek bölgelerde, niteliği ofis veya büro olarak görünen binlerce mülk, bu vasıflarını çoktan kaybetmiş durumda. Bu mülklerin izin almasının önünün açılması, sektörün büyümesi ve izin sayılarının artırılması açısından önemli bir fırsat sunabilir.

Öte yandan, mükellefiyet zorunluluğu nedeniyle bu konutların abonelikleri işyeri tarifesine geçirilerek zaten işyeri statüsüne sokuluyor. Peki, gerekli tefrişatlar sağlandığı takdirde neden işyerleri de bu şekilde kullanılmasın? Ticaretin doğası her geçen gün değişiyor ve mekandan bağımsız hale geliyor. Halihazırda bu şekilde kullanılan bu mülklerin turizme kazandırılması, ufak bir düzenlemeyle mümkün hale gelebilir.

Konutların Kiralanması mı? Ticarethane mi?

Dağıtım yerlerinde dikkate alınması gereken başka bir örnek ise su dağıtım şirketleridir. Bu belgeyi aldığınızda, tarifeniz mesken statüsünden iş yeri statüsüne geçirilmekte ve birim fiyatınız en az 3 katına çıkmaktadır. Ayrıca, su faturanız üzerinden ödediğiniz çeşitli vergiler de artmaktadır. Peki, 6 ay yaşadığı evini kullanmadığı diğer 6 ayda kiraya vermek isteyen bireyler neden 12 ay boyunca iş yeri tarifesinden ödeme yapmak zorunda kalıyor? Sular idaresinin bu uygulamasını elektrik, doğalgaz ve telekomünikasyon sağlayıcılarının da benimsemesi an meselesi olabilir.

Yukarıdaki örnekleri yeniden düşündüğümüzde, bir vatandaşın yalnızca 6 ay kiraya verdiği ve geri kalan 6 ay kendisinin oturduğu bir ev için neden tüm yıl boyunca ticari tarifeden ödeme yapması gerektiği sorgulanmalıdır. Eğer bu bir konut kiralaması ise neden konut tarifelerinden faydalanmaya devam edilemiyor? Aynı şekilde, bu durum bir konaklama değil de kiralama ise neden mükellefiyet açma ve fatura kesme zorunluluğu bulunuyor? Hayır, eğer bu bir konaklama olarak değerlendiriliyorsa ve Turizm Bakanlığı’ndan belgesi de mevcutsa neden KDV %10 oranında uygulanamıyor?

Sonuç

Kısa dönem kiralamanın turizm sektörü içerisindeki payı daha uzun bir süre büyümeye devam edecek. Bunun en büyük sebebi her ne kadar sektör içerisindeki işletme mantığı artıyor olsa da konunu temelerinin paylaşım ekonomisine dayanması ve atıl, kullanılmayan mülklerin ekonomiye ve lokal topluma kazandırılması.

Öte yandan kısa dönem kiralamaların daha uzun süreli turizm yarattığı, müşterilerinin daha çok dışarda harcama yaparak yerel ekonomiye daha fazla sunduğu ve otellerin olmadığı kırsal bölgelere de turizmi taşıdığı düşünülürse ülkemiz için büyük bir fırsat temsil ettiği ortada.

Rakibimiz sayılacak yurtdışı turizm destinasyonları aşırı turizmle mücadele etmeye çalışırken, ülkemiz ekonomik turizm imkanları yaratmakta özellikle son yıllarda çok zorlanıyor. Global pazarda oluşan bu boşluktan maksimum istifade edilebilecek zaman kaçıyor, büyük bir fırsat heba oluyor.

Şimdi kayıt olun, daha kolay ve daha çok kazanın. En güncel haberler için mail listemize kaydolmayı unutmayın.