Kısa Dönem Kiralamalarda Dinamik Fiyatlandırma Nedir? Neden Önemlidir?

Hepimiz uçak bileti almaya çalıştığımızda fiyatların günden güne hatta saatten saate farklılıklar gösterdiğini görmüşüzdür. Veya yurt dışında taksi uygulamaları kullandıysanız pik saatler denilen işe gidiş ve iş çıkışı saatlerinde aynı mesafeye çok daha farklı fiyatlar istendiğine şahit olmuşuzdur. Yurdumuzdan bir örnek olarak ise Kapalıçarşının maharetli satışçılarının potansiyel müşterinin memleketine, giyim kuşamına, ürün ile olan ilgi seviyelerine göre farklı fiyatlar söylediğini bilirsiniz. Dikkat ederseniz tüm bu örneklerde satılan ürün veya servisin maliyeti aynıdır ancak kar marjı satış fiyatına göre yüksek veya alçak olabilir. İşte bunlar dinamik fiyatlamanın iş başındaki halidir.

Dinamik Fiyatlandırma nedir?

Kapalıçarşı satışçıları yüzyıllardır yerlerinde olsa da bugün anladığımız anlamıyla dinamik fiyatlandırma 1980’lerde Amerikan Havayolları tarafından geliştirilmiştir. Bu tarihten önce havayolu bilet fiyatları devlet tarafından belirlenmekteydi. Bu yasanın kalkması ve serbest fiyatlamaya izin verilmesi ile beraber havayolları kendi fiyatlarını kendileri belirleme özgürlüğüne kavuştu. Bu gelişme ile beraber şirketler tahmin modelleri ve programları geliştirmek ve optimal fiyatları bularak yüksek sezonlarda daha pahalı satışlar yapabilmek düşük sezonlarda ise doluluklarını arttırarak ciro yönetimileri düzenlemek üzere ciddi yatırımlar yaptılar. Homesberg’de kısa dönem kiralamalar için tam olarak aynısını yapıyor. Elimizdeki geniş veri seti ile hizmet verdiğimiz bölgelerdeki tüm evlerin doluluk ve cirolarını biliyor, kullanıcılarımızın fiyat kararlarını güçlü algoritmalarımızla her gün güncelliyoruz.

(Bu yazıdaki görseller Homesberg Türkiye Dashboard‘undan alınmıştır.)

 

Kısa Dönem Kiralamalarda Dinamik Fiyatlandırma

Kısa dönem kiralama sektöründe dinamik fiyatlandırma ise arz – talep, sezonsallık, haftanın günleri, check-in günü ile rezervasyon yapıldığı tarih arasındaki gün sayısı anlamına gelen lead time, evler arasındaki benzerlik, özel günler, lokal etkinlikler gibi parametreler ile sürekli olarak fiyat optimizasyonu yaparak ciro artışı sağlayan bir fiyatlama tekniğidir.

Dinamik Fiyatlama Neden Önemli?

Diyelim ki günlük 2.500 TL’den ayda 20 gün dolarak toplamda ayda 50.000 TL ciro yaratan bir eviniz veya işletmeniz var. Evinizi normal kiraya verirseniz 20.000 TL’den verebiliyorsunuz. Bu sizin fırsat maliyetinizdir. Yani, hiç kısa dönem kiralama işine girmeseniz de elde edeceğiniz gelirdir. Bu sebeple bu tutara sanki maliyetiniz gibi yaklaşmanız gerekir. Bunun üzerine ayda ortalama 2.500 TL fatura ve aidat masrafınız olduğunu düşünelim. Temizlik masraflarınız, malzeme masraflarınız, bakım onarım giderleriniz, muhasebe vb. masraflarınıza da ayda toplam 7.500 TL yazalım. Vergi öncesi tüm masraflarınız toplamı 30.000 TL oldu. 50.000 TL cironuzun 30.000 TL’si masraf 20.000 TL’si ise kar. Yani kar marjınız %40.

Evinizi ortalama 2.500 TL’den satarak 20 gün doldurabiliyorsunuz. Peki acaba 2.750 TL’den de aynı geceleme sayısına ulaşabilir miydiniz? Veya ortalamanızı 2.200 TL’ye düşürüp 25 gün satış yaparak aylık cironuzu 55.000 TL’ye çıkarabilir misiniz?

Her iki senaryoda da cironuzu dinamik fiyatlama kullanarak %10 arttırmış oluyorsunuz. Karınız da 20.000 TL’den 25.000 TL’ye çıkmış oluyor. Ve bunu neredeyse sıfır ekstra maliyetle, sadece fiyatlarınız ile oynayarak gerçekleştiriyorsunuz. Bu durumda cironuz 50.000 TL’den 55.000 TL’ye yükselerek %10 artarken karınız 20.000 TL’den 25.000 TL’ye %25 artıyor. Yani cironuz üzerinde yapacağınız küçük artışlar kar marjınız üzerinde katlanarak etki yaratıyor. İşte dinamik fiyatlandırma bu yüzden bu kadar önemli.

Diyebilirsiniz ki, evet satış fiyatımı 2.500 TL’den 2.750 TL’ye çıkarsam ve 20 gün satış yapmaya devam etsem maliyetim artmaz. Ama 2.200 TL’den 25 gün satsam masrafım yükselir. Haklısınız 25 gün satış yapmak size hem en azından ekstra 1 temizlik maliyeti doğurur hem de 5 gün fazla fatura maliyeti ödersiniz ayrıca mobilya yıpranma maliyetiniz de artacaktır. Peki bu ekstra maliyetler gerçekten ne kadar tutuyor?

Kısa dönem kiralamada esas maliyetiniz sabit masraflarınızdır. Özellikle yukarıda ki örnekteki kira fırsat maliyetiniz olan 20.000 TL’dir. Bu maliyet evinizi ister 10 gün ister 30 gün kiralayın sabittir ve değişmez. Bu tip kiralanan gün sayısından bağımsız olan fırsat kira maliyeti, muhasebeci maliyeti gibi maliyetleriniz işletme terminolojisinde sabit masraflar olarak adlandırılır. Satış gününe bağlı olan fatura, temizlik ve yıpranma maliyetleri ise değişken maliyetler olarak adlandırılır. Kısa dönem kiralama işinde değişken maliyetler sabit maliyetlere göre çok daha sınırlıdır ve günlük satış fiyatınız bu bahsettiğimiz değişken masrafların kat be katını karşılar. Bu sebeple kısa dönem kiralamalarda satış fiyatındansa doluluk daha önemli bir önceliktir tabi optimal fiyatı sürekli olarak bulabilmek kaydı ile.

Günlük Ortalama Satış Fiyatınız Ne Olmalı?

Homesberg olarak deneyimsiz ev sahiplerinden en sık aldığımız sorulardan biri “Satış fiyatımız ne olacak?” sorusu. Bu soru esasında yanlış bir yaklaşımdır çünkü evinizin performansını satış fiyatına bağlar. Oysa ki esas sorulması gereken soru ve evin performansının esas belirleyicisi satış fiyatı değil yıllık yarattığı cirodur.

Şöyle ki, diyelim elimizde bir ev var ve bu evi sabit olarak 2.500 TL’den fiyatladınız ve sene içerisinde 100 gün kiraya verebiliyorsunuz. Yani yılda 250.000 cironuz var. Ama 1.500 TL’den kiraya verseniz 250 gün doldurabileceksiniz ve cironuz 375.000 TL olacak. İşte bu yüzden dikkat etmeniz gereken en önemli metrik önce yıllık cironuz sonrasında ise doluluk oranınızdır. Doluluk oranınız da yıllık cironuzu etkileyen en önemli faktördür. Dinamik fiyatlandırma işte tam da burada sizin verdiğiniz baz ve minimum fiyat parametrelerine ve marketinizde ki arz – talep dengesine göre günlük fiyatlarınızı dalgalandırarak yıllık bazda maksimum ciroyu yaratmanızı sağlayan bir otomatik destek mekanizmasıdır.

Homesberg dinamik fiyatlandırma yeri geldiğinde 2.500 TL olarak fiyatladığınız mülkünüzü 3.000 TL’ye sattıran ve/veya 2.000 TL’ye satamadığınız geceleri sattırıp doluluğunuzu arttırarak yıllık cironuz üzerinden %27’ye varan artış sağlayan bir fiyatlama modelidir. Yani hem maksimum satış bedelinizi arttırır hem de doluluğunuzu yükseltir ve mülkünüzden maksimum verimi almanıza olanak sağlar.

Dinamik Fiyatlama Yapabilmek İçin Gerekenler

Doğru fiyatı bulabilmek için pazarınız ve rakiplerinizi çok iyi tanımanız yetmez. Sürekli olarak değişiklikleri, fiyatları, takvimleri ve dolulukları takip etmeniz ve bunu 365 gün yapmanız gerekir. Kısacası çok büyük bir veri setini günlük olarak analiz edip ona göre fiyat kararı vermeniz gerekir. Bireysel olarak bunu yapmanız imkansız olmasa da çok ciddi mesai ve emek isteyen bir süreçtir. Sizce 1 saatlik emeğinizin maddi karşılığı nedir?

Homesberg ile sizin için ve mülkünüz özelinde bunu her gün yapıyoruz. Sahip olduğumuz verilerin detayına canlı ve her gün yenilenen Türkiye sayfamızdan ulaşabilirsiniz. Siz de zahmetsizce cironuzu %27’ye varan oranda arttırmak ve Ağustos ayındaki açılışımızdan sonra kullanılmak üzere 75 USD kredi kazanmak için sitemize şimdi kayıt olun.

Takipte kalın ve Airbnb hakkında güncel bilgilerden en kısa sürede haberdar olmak için mail listemize kaydolmayı unutmayın.