Airbnb Türkiye’de Fiilen Kapatılıyor Mu?

Clickbait başlığımıza hoşgeldiniz. Sizi yazının sonuna kadar sürüklemeden önce sorunun cevabını verelim – hayır kapatılmıyor. Ancak elinin kolunun bağlandığını, bir güzel dövüldüğünü ve sonrasında yoğun bakıma kaldırıldığını söyleyebiliriz. 

Ekseriyetle Airbnb, Booking.com, VRBO gibi kanallardan yapılan kısa dönem kiralamaları düzenleyen 7464 sayılı Turizm Amaçlı Konutların Kiralanması düzenleyen yasa 1 Ocak 2024 tarihinden beri yürürlükte. Gözükara bir çok ev sahibi yasaya rağmen kiralamalarına devam ediyor ancak bu durum çok sürmeyecek zira Turizm Bakanlığı ile Airbnb ve Booking.com anlaşma sağladı. Bundan sonra izin belgesini bu sitelere yüklemeyenler evlerini yayımlayamayacak, rezervasyon kabul edemeyecek.

Öncelikle bardağın dolu tarafına odaklanalım. Yıkılmadan düzenlenen her market daha sağlıklı bir şekilde büyür. Son yıllarda kontrolsüzce büyüyen, özellikle turizm bölgelerinde kira bedellerini aşırı yükselten kısa dönem kiralamada bir düzenleme kaçınılmazdı belki de geç bile kalındı. Peki gerçekten yıkılmadık ve düzenlendik mi? Yoksa ikinci bir Uber faciası istemeyen yasa koyucu yasaklamadan, gizli bir yıkım kararı mı verdi? 

Türkiye İzinli İlan Sayısı

Bu satırlar yazılırken tüm Türkiye’den Airbnb’ye yüklenen izin başvurusu sayısı 9583. Evet yanlış okumadınız sadece 9583. 1 Ocak 2024 tarihinde tüm Türkiye’deki aktif ilan sayısı 110.000 civarındaydı. Geçen 5 ayda bu evlerin yaklaşık 28.000’i kapandı, 5.000’i minimum konaklama süresini 100 gün üzerine çekerek fiilen kısa dönem kiralamadan çıkmış oldu. Geri kalan yaklaşık 65.000 ilan ise sanıyoruz ki kemerlerini bağladı ve 2 Haziran’daki çarpışmaya hazırlanıyor.

İstanbul İzinli İlan Sayısı

En dramatik değişim ise İstanbul’da yaşanıyor. Öyle ki İstanbul tüm yatak kapasitesinin neredeyse %30’una tekabül eden yaklaşık 100.000 yatağı kaybetmek üzere. Bu da demek oluyor ki bu yaz İstanbul’u ziyaret etmek isteyen tüm turistleri barındıramayabiliriz. Elde kalacak olan otel ve kısa dönem kiralama dahil toplam yatak sayısı 2021 yılı seviyelerine gerileyecek. Kısa dönem kiralanan evlerin yatak sayısı ise taş devrine dönüyor diyebiliriz çünkü elimizdeki en eski veri 2019 yılındaki yaklaşık 37.000 yatak kapasitesi. Şu ana kadar İstanbul’da izin yüklemiş evlerin toplam kapasitesi ise sadece 13450. 

Peki buraya nasıl geldik? Durum değerlendirmesi yapmaya başlamadan önce izinli ev sayıları ile beraber pazarınız hakkında ortalama fiyatlar, en çok kazanan evler ve daha bir çok bilgiyi ücretsiz olarak mahalle mahalle inceleyebileceğiniz market analizi sayfamıza bir göz atın.

Homesberg olarak öncelikle Türkiye sonrasında yurtdışına açılma hedeflerimiz doğrultusunda veri topladığımız pazarlarla beraber toplamda 9 ülkeden 250 bin ilanı her gün takip ediyoruz. Tüm bu ilanların doluluk ve cirolarını çok düşük toleranslar ile biliyor ve hizmet verdiğimiz hostların günlük fiyatlama kararlarını bu verilere dayanan gelişmiş modellerle hesaplıyor piyasa şartlarında efor sarf etmeden maksimum geliri elde etmelerini sağlıyoruz. Siz de “ilanlarıma ne fiyat girmem gerekiyor?” sorusunu ardınızda bırakıp arkanıza yaslanarak piyasa şartlarına göre en yüksek geliri elde etmek istiyorsanız. Size bir form kadar uzaktayız. 

Düşüşün Sebepleri

Yasanın neden çıkarıldığı konusuna diğer yazılarımızdan ulaşabilirsiniz. Bu bölümde neden Bakanlığı bile şaşırtacak derece az evin izin alabildiğinin nedenlerine bakacağız.

Kat Malikler Muvafakatnamesi

Malumunuz, kısa dönem kiralama faaliyetine devam etmek için gereken belgeleri toplamak kolay değil. Özellikle tüm maliklerden eksiksiz olarak alınması gereken muvafakatname birçok evin izin alamamasının baş sebebi. Çünkü tüm dünyada olduğu gibi bizim ülkemizde de misafirler şehir içlerindeki apartman dairelerinde konaklamak istiyor. Aslına bakarsanız bu sektörün doğuş hikayesi de bu. Yeni bir şehri bir lokal gibi keşfetmek

Binanızda parçalı mülkiyetler olabilir, komşularınızdan biri yurt dışında yaşıyor olabilir, maliklerden biri Allah gecinden versin vefat etmiş ve varisleri mülkü üzerlerine intikal ettirmemiş olabilir veya binanızdaki emekli albay ağzınızla kuş tutsanız bu izni vermeyip size evinizi sattırabilir, olabilir de olabilir.

%25 Kuralı

Neye hikmet oraya konulduğu anlaşılamayan, anlamak ve birine anlatmanın oldukça zor olduğu bir acayip kural. Şöyle ki;

“Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir.”

Türkçe meali şu. Diyelim ki şansınız yaver gitti ve 4 daireli bir binaya sahipsiniz. Yaşasın, kimseden izin almama gerek yok mülkümü kısa dönemli kiraya verebilirim diye düşündünüz ama yanıldınız. Bağımsız bölüm sayınızın sadece %25’ine yani sadece 1’ine izin çıkarabilirsiniz. Daha da ilginci diyelim 7 daireli bir binanız var %25’i 1.75 daire ediyor bakanlık yazılı olarak cevap verdiği bir soruya bu sayıyı aşağı yuvarlayacağını söyledi. Yani 7 daireli bir binanız varsa yine sadece 1 dairenize izin çıkarabileceksiniz.

Bu garip yaklaşım birçok bina sahibini mülkünü aile fertlerine devretmeye, intifa ve üst hakkı vermeye, şirket kurup kullanım hakkı devretme gibi zihni sinir çözümler üretmeye zorluyor. Düzenleme sonrasında sektöre yatırım yapmak isteyen şirketlerin önünede de engel teşkil ediyor.

Bir çok okurumuz biz daha tek dairemize izin alamıyoruz ne yapalım %25 engelini diyebilir haklı olarak. Ama hep beraber bir daha hatırlayalım ki büyük başın derdi büyük olur. 

Kaçak Villalar

Ülkemizin durumunu özetler nitelikte bambaşka bir konu. Yıllarca arsa tapusu üzerine, tarım arazilerinde izin verilen yapılaşma bir şekilde turizme katkı olarak geri dönmüştü. Başta Antalya ve Muğla olmak üzere sahil bölgelerinde pıtırcık gibi çoğalan bu tip yapılar belediyelere cezalar ödeyerek altyapılarını çektirdi, jandarmaya kayıt edilerek kimlik bildirimi yaptırıldı, acentalar tarafından pazarlanarak “kısmi” şekilde vergilendirildi. 

İsminden belli olacağı üzere Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Kanunu sadece konutların bu izni almasına olanak sağlıyor. Arsa, tarla tapusu üzerine inşa edilen bu yapılarda faaliyet gösteren ev sahipleri ise tam bir bilinmezlik içerisinde. Ki bu durum istisnalardan ziyade son derece büyük bir sorun. Konuştuğumuz acentalar pazarladıkları villaların %80’ine varan oranda konut tapusuna sahip olmadığını gösteriyor.

Baştan bu şekilde yapılaşmaya neden izin verdiği belli olmayan devletimiz bu durumdaki ev sahiplerine bir amorti ikramiyesi çıkardı ve kaçak yapıyı yasaya eklediği ek bir madde ve edebi bir yaklaşımla “tapusunda konut ibaresi olmayan” olarak tanımladı ve 2024 yılına kadar faaliyetlerine izin verdi – sanıyorum bir yerel seçim endişesiydi. E peki 2024 sonunda ne olacak? Ona da yolda karar veririz canım nedir ki.

Şirket Kurma Zorunluluğu ve Vergilendirme

İznimi almayı güç bela başardım. Peki şimdi ne yapmam lazım diyen okurlarımızın önünde başlı başına bir yazıyı hak eden şirket kurma ve fatura kesme zorunluluğu geliyor. Ve maalesef hesap kitaba girdiğinizde bir çok ev sahibi için bu masraflara katlanmak karlı olmaktan çıkıyor. Bir sonraki yazımızda kısa dönem kiralamanın vergilendirme boyutunu inceleyeceğiz. 

.Yazımızda değindiğimiz konular sebebiyle kısa dönem kiralama yapabilen ev sahiplerinin dolayısıyla da bu şekilde hizmet vererek turizm gelirlerine katkıda bulunan yatak sayısında dramatik şekilde azalıyor. Ülkemizdeki otel yatak stoğunun %70’den fazlası 4 ve 5 yıldızlı otellerden oluşuyor. Daha makul fiyatlı ve farklı bir konaklama deneyimi arzulayan turistleri bu sene kaçıracak gibi duruyoruz. Bu sene İstanbul’da özellikle yaz aylarında turistlerin konaklayabileceği yer bile kalmayabilir. 

Acaba bu yasayı çıkarırken Bakanlığın amacı bu muydu?

Takipte kalın ve Airbnb hakkında güncel bilgilerden en kısa sürede haberdar olmak için mail listemize kaydolmayı unutmayın.