Kısa dönem kiralama işine yeni başlayan ya da işini büyütmek isteyen birçok kişi, ilk olarak ADR (Average Daily Rate) kavramını duyar ve bu metriği bir başarı göstergesi olarak kabul eder. Ancak, ADR’nin tek başına yanıltıcı olabileceğini unutmamak gerekir. Yüksek bir ADR, her zaman yüksek gelir anlamına gelmez. Asıl önemli olan, mülkünüzden elde ettiğiniz toplam gelirdir ve bu noktada devreye REVPAL (Revenue Per Available Listing) girer.

Bu yazıda, ADR ve REVPAL’in farklarını, hangi durumda hangisinin daha faydalı olduğunu ve nasıl daha akıllı fiyatlandırma stratejileri geliştirebileceğinizi anlatacağız.

ADR Nedir ve Neden Yeterli Değil?

ADR, yani Ortalama Günlük Fiyat, belirli bir dönemde elde edilen toplam gelirin, yalnızca kiralanan gün sayısına bölünmesiyle hesaplanır. Basit bir örnekle açıklayalım:

• Yıllık toplam geliriniz 6.000 EUR olsun.
• Bu gelir, yıl boyunca sadece 30 günlük bir doluluk üzerinden elde edilmişse:
• ADR = 6.000 EUR ÷ 30 = 200 EUR

İlk bakışta bu rakam etkileyici görünebilir. Ancak, ADR yalnızca kiralanan günleri dikkate aldığı için, doluluk oranı ve mülkünüzün yıllık toplam performansı hakkında size bir bilgi vermez. Eğer mülkünüz kiralamaya uygun 365 gün vardıysa ancak bu günlerin sadece %10’u doluyduysa, bu durumda mülkünüzün potansiyelini tam anlamıyla değerlendirememişsiniz demektir.

ADR’nin eksik kaldığı noktaları daha iyi anlamak için arz ve talebin sürekli değişken olduğu kısa dönem kiralama pazarını düşünün. Fiyatlarınızı yüksek tutarak bazı günlerde “prime” gelir elde edebilirsiniz, ancak toplam doluluk oranınız düşükse bu durum size zarar olarak döner.

REVPAL Nedir ve Neden Daha Doğru Bir Metrik?

REVPAL, toplam gelirin, mülkünüzün kiralamaya uygun tüm günlerine bölünmesiyle hesaplanır. Bu metrik, hem fiyatlandırma stratejinizi hem de doluluk oranınızı dikkate alır. Örneğin:

• Yıllık toplam geliriniz 20.000 EUR.
• Mülkünüz tüm yıl boyunca (365 gün) kiralamaya uygundu.
• REVPAL = 20.000 EUR ÷ 365 = 54,79 EUR

Bu metrik, mülkünüzün tüm potansiyelini ölçer ve boş kalan günlerin de toplam performansa nasıl etki ettiğini anlamanıza olanak tanır. REVPAL, yalnızca doluluk oranınıza değil, aynı zamanda fiyatlandırma stratejinizin başarısına da odaklanır.

ADR ve REVPAL’i Karşılaştıran Bir Örnek

Aşağıdaki örnek, ADR’nin yanıltıcı olabileceğini ve REVPAL’in daha doğru bir performans ölçütü olduğunu açıkça göstermektedir:

Birinci örnekte ADR yüksek olmasına rağmen doluluk oranı düşük olduğu için yıllık gelir potansiyeliniz sınırlıdır. İkinci örnekte ise daha düşük bir ADR ile yüksek doluluk sağlanmış ve toplam gelir ciddi şekilde artmıştır. Bu da REVPAL’in, mülkünüzün gerçek performansını anlamada neden daha iyi bir metrik olduğunu ortaya koyar.

Fiyatlandırmada Profesyonel Bir Yaklaşım

Dinamik fiyatlandırma stratejileri, maksimum geliri elde etmek için oldukça önemlidir. Kısa dönem kiralama işinde temel hedefiniz, kiralamaya uygun her günü optimum bir fiyatla satmak olmalıdır. Boş kalan günler, satılmayan bir stok olarak düşünülebilir ve bu durum, potansiyel gelir kaybı anlamına gelir.

Bu noktada, ADR ve REVPAL’i bir arada değerlendirerek daha dengeli bir strateji geliştirebilirsiniz:

• Düşük Talep Günlerinde: Daha düşük fiyatlarla doluluğu artırabilirsiniz. Her ekstra satış, REVPAL’inizi artırır.
• Yüksek Talep Günlerinde: Fiyatları yükselterek prime gelir elde edebilirsiniz.

Maksimum gelir hedefliyorsanız, fiyatlarınızı duygusal tercihlerle değil, veri odaklı bir yaklaşımla belirlemeniz gerektiğini unutmayın.

Romantik Yaklaşımlar ve Gerçekler

Bireysel ev sahipleri arasında sıkça karşılaşılan bir durum, mülklerini belli bir fiyatın altına kiralamak istememeleridir. Bu durum genellikle mülkleriyle kurdukları duygusal bağdan kaynaklanır. Örneğin, “Bu ev, bu fiyattan düşük bir rakama kiralanmamalı” şeklinde düşünebilirler. Ancak bu yaklaşım, ekonomik açıdan doğru bir strateji değildir.

Düşük fiyatlar her zaman zarar anlamına gelmez. Aksine, bu fiyatlar doluluk oranını artırarak sabit masraflarınızı (elektrik, gaz faturaları, mobilyaların eskime payı vb.) karşılamanıza ve toplam gelirde artış sağlamanıza yardımcı olabilir. Özellikle, profesyonel olarak bu işi yapan işletmelerin, her ekstra günün REVPAL’e pozitif katkı sağladığını ve toplam kazancı artırdığını anlamaları gerekir.

Sonuç: Akıllı Strateji, Daha Yüksek Gelir

Kısa dönem kiralama işinde kazanç potansiyelinizi maksimize etmek istiyorsanız, fiyatlandırma stratejinizi duygulardan çok verilerle yönlendirmelisiniz. Amacınız, her gün için optimum bir fiyat belirlemek ve her günü kâr sağlayacak şekilde değerlendirmek olmalıdır.

Dinamik fiyatlandırma çözümleri, bu hedeflere ulaşmak için en etkili yoldur. Doğru bir stratejiyle hem bireysel ev sahipleri hem de büyük işletmeler mülklerinin tüm potansiyelini ortaya çıkarabilir.

Şimdi kayıt olun, daha kolay ve daha çok kazanın. En güncel haberler için mail listemize kaydolmayı unutmayın.